读创/深圳商报记者 赵川 李丹 通讯员 张文婷

【核心提示】

片区规划范围约3.1平方公里，拟拆除面积约1.4平方公里，更新范围涉及沙井古墟历史风貌区约23公顷……2020年6月30日，沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元经市政府批准正式发布公告。

在寸土寸金的深圳，这个目前全市规模最大的城市更新项目，甫一亮相，犹如一石激起千层浪，引发外界广泛关注。

如何通过城市更新提升城市品质的同时又延续其自身文化，让城市留下记忆，让人们记住乡愁？

宝安区给出了答案：以粤港澳大湾区发展和深圳建设中国特色社会主义先行示范区为契机，采用“微改造”的方式，通过“重点城市更新单元+历史文化街区活化”的实施路径和“政府规划统筹+市场主体实施”模式，探索建立历史文化遗产保护激励机制，将历史建筑、历史风貌区纳入城市更新拆除重建范围，在注重人居环境改善的同时，突出地方特色，打造具有示范效应和引领作用的连片旧屋村城市更新项目。

千年文化积淀，一座熠熠生辉的“金色”小镇即将走入大众视野。古镇如何脱胎换骨，万众翘首以待。

现状图。

沉淀千年，沙井古墟迎来新生曙光

青瓦黛墙、雕梁画栋。宝安区沙井街道有座天后庙，虽是后来在原址上的“修旧如旧”，但完整保持了传统岭南建筑风格。

天后庙对面的沙井大街原叫泰通街，曾经店铺林立。街上有供销社、百货商店、陶瓷店、水产站、蚝业小学等单位，沙井的公社、乡政府、镇政府也曾先后设在街上。

虽然不起眼，但这里却是与东门老街、沙头角老街和观澜古墟并称为深圳“四大古墟”之一的“沙井古墟”。自宋代至今，这里已走过1000多年的历史，现存宋、明、清、民国等各个历史时期的文物保护单位共33处，其中有1处省级文保，2处区级文保，6处历史风貌建筑，23处未定级不可移动文物。

“沙井古墟作为深圳历史发源地之一，是历史文化遗产比较丰富的历史风貌区，其发展变化几千年的历史，可以改变深圳这座城市在人们心中‘小渔村’‘文化沙漠’等固有形象，是深圳乡土教材的活字典，体现深圳文化、深圳传承和深圳精神。”中国文物学会会长、故宫博物院第六任院长单霁翔高度肯定了沙井古墟的保护价值。

然而令人揪心的是，这里的老房子由于年久失修，危如累卵。部分村民自行加建、拆除重建，造成原来的旧村风貌区面积逐渐减少，建筑肌理不断被破坏。而旧屋村中的文物保护单位、特色建筑由于缺少维护修缮，损毁严重……

“伤痕累累”的千年古墟正在等待一次涅槃重生。

2019年4月12日，沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元计划经宝安区审议通过，并报市规划和自然资源局审议。2020年6月30日，沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元经市政府批准后予以公告。一个规划研究范围约3.1平方公里，涉及13个社区（股份合作公司）、全市规模最大的城市更新项目终于浮出水面。

金蚝小镇重点更新单元拟拆除范围面积约为1.4平方公里，包含沙井古墟历史风貌区约23公顷。在“双区”战略、会展新城建设等外在拉力，以及历史文化保护内生推力的双重动力下，金蚝小镇将通过城市更新和历史活化，打造浓缩鹏城历史与精神的海洋人文中心、粤港澳的文化名片和深圳西部城市新客厅。

区位图。

突破“瓶颈”，新政策为旧改带来“及时雨”

老旧城区，问题纷繁复杂；城市更新，多方利益交织，谈何容易。在一个具有千年文化积淀的历史街区，开展大范围城市更新，政策性强，敏感度高，更是难上加难。

沙井大街片区（金蚝小镇）涉及13家股份合作公司及公司股东的利益，召开股东大会的周期较长；部分股份合作公司与不同开发单位已签订了合作协议，涉及的利益比较复杂；片区3.1平方公里规划研究范围内合法比例仅为39.2%，13个社区拆迁范围内的合法比例多数达不到60%的门槛要求……

一方面，按照城市更新相关政策，城市更新项目需先完成意愿征集等相关工作；另一方面，如果单纯依靠市场主体力量，则较长时期内都难以推动金蚝小镇成片开发。

面对一系列高难挑战，宝安区城市更新和土地整备部门的决策者们决心迎难而上。“既要打破常规积极推进，又要合规合法不逾‘红线’。”宝安区城市更新和土地整备局局长黄再晓表示，“首先是将现有政策吃透、用足，其次是遇到难题时，工作不停顿，并及时向上级主管部门报告情况，争取新政策落地。”

正当一筹莫展之际，一系列好政策送来了“及时雨”。

2019年2月，深圳市规划和自然资源局出台《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》，其中第五条第一款规定，保留已纳入市政府公布的深圳市历史风貌区、历史建筑名录或市主管部门认定为有保留价值的历史风貌区或历史建筑，且实施主体承担修缮、整治费用及责任，并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府的，可增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的30%计入转移容积等。

犹如有了“尚方宝剑”，宝安区在保护活化历史风貌区和历史建筑的前提下，通过利用好相关奖励政策，平衡各方利益，力争实现保护和开发的共赢。

2019年3月，市规划和自然资源局与宝安区人民政府签订了《共同推进规划与自然资源管理合作框架协议》，以沙井金蚝小镇为试点，探索历史文化遗产保护机制。将历史建筑、历史风貌区纳入城市更新拆除重建范围，通过容积率转移或者奖励等方式，鼓励实施主体自行理清经济关系，按照批准的整治提升方案对历史建筑、历史风貌区进行修缮整治和活化提升后，作为贡献用地无偿移交政府，共同打造一批特色文化街区，提升宝安城市文化内涵。

拨云见日，沙井金蚝小镇的活化和升级打造迎来了“春天”。

规划引领+片区统筹，一揽子解决片区“痛点”

文物保护单位33处，以“蚝文化”为代表的海洋文化内涵深厚……沙井古墟是值得保护的。

但目前，该片区存在现状道路不通、龙津河底层污水过道、建筑质量较差、市政设施陈旧及公共空间严重不足等问题，这些让片区更新意愿十分强烈。然而，深圳市城市更新“十三五”规划将金蚝小镇风貌区整体纳入限制拆除重建区以及市城中村综合整治区划定范围，造成沙井大街片区范围内有5个社区按照一般更新单元思路无法立项，亟需由政府提出解决问题的新思路。

宝安区政府坚持“规划引领+片区统筹”，将沙井大街片区（金蚝小镇）周边约3.1平方公里纳入片区规划统筹范围，并在重点城市更新单元申报时，先行开展片区规划研究工作。通过对用地结构与用地布局、道路交通组织、公共设施配套、龙津河水污染治理、历史文化街区整治与活化等进行统筹规划，一揽子解决沙井大街片区（金蚝小镇）文化保护缺失、交通拥堵等痛点问题。

与此同时，规划提出“利益共享、统一核算、整体平衡”的社区利益统筹思路，按照“优先满足社区还迁、保障社区相同拆赔比”的原则构建社区利益共同体，实现政府、社区各利益主体的多赢。在规划时序上，制定了“分类分片分期”的实施策略。对具体实施路径提出合理建议，对是否具备经济可行性进行充分的论证。并创新性地提出“重点更新单元+历史街区活化整治”的思路。

“沙井古墟的活化需要引入多种业态，让古墟活起来。与盐有关的、与蚝有关的、衙署等各种历史要素，作为集中展示，变成沙井的特点。”复旦大学教授、中国百越民族史研究会会长高蒙河对沙井古墟的更新想法与宝安区不谋而合。根据规划，未来沙井大街片区（金蚝小镇）将打造“一轴两带双心两墟”的格局，其中“慢活古墟”借鉴岭南新天地模式，以保护和修缮为主要路径，“快耍新墟”参考成都太古里模式，以整治和复兴为主要路径。

创新突破，片区规划及测绘、安置等稳步推进

23公顷的历史建筑风貌区需整治活化；6条城市主次干道断头路亟需打通，9条规划城市支路亟待落实；仅有两所学校，公立学位严重不足……由于公共配套设施紧缺及现状较高容积率等的限制，片区更新后可实际开发建设用地面积较少，新建物业较大比例需用于还迁，可售面积相对较少，经济可行性不高。这些导致了单纯依靠市场主体力量，既难以推动金蚝小镇开发又无法成片保护活化历史街区。

然而金蚝小镇的更新不是一般城市更新，该项目承载了宝安区历史文化复兴的责任及解决“金蚝小镇”原住民日益增长的物质需求的重任，是以公共利益为主导的有机更新，需以政府为主导对整个片区开展深入规划研究，不能片面地只追求经济效益。

考虑该项目实施规模大、规划定位高、利益关系复杂，为确保更新单元有序推进，按照宝安区有关工作部署，宝安区城市更新和土地整备局、宝安区文化广电旅游体育局、沙井街道办事处与相关市场主体共同签署了《沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元合作协议》，并以相关市场主体作为计划申报前期工作服务单位，且在项目专项规划获批后按照规定由区政府以公开方式选择一家市场主体实施。

据宝安区城市更新和土地整备局相关负责人介绍，目前，沙井大街（金蚝小镇）片区规划已形成初步研究成果。沙井大街（金蚝小镇）片区重点城市更新单元计划已完成了拆除范围划定、地形图测绘、土壤检测及排水承载力（改造可行性）研究、“规上国高”企业安置等工作。

同时，经过规划梳理和分析，该区域属于深圳西部中心四大核心功能区之一的区域性公共活力中心，以旅游休闲、商业和文化创意为主导。考虑到该区域的重要地位，区城市更新部门认为“国际会展城+沙井大街”可纳入深圳市“城市新客厅”考量。

政策透明清晰，旧改意愿征集通过率达100%

据了解，为了能够自上而下地统筹布局工作，宝安区成立沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元现场指挥部。目前，已先后召开了4次会议，会议审议了沙井大街片区定位、建设时序及前期工作开展思路等事项，加快推动了沙井大街片区（金蚝小镇）的计划申报工作。

同时，宝安区城市更新职能部门和沙井街道多次邀请股份公司召开座谈会，耐心细致地宣讲城市更新政策，解答各股份公司股东的疑惑，宣传规划设计理念。沙井街道办创新成立金蚝小镇片区党委（非建制性区域化党组织），引领统筹工作区域内各类组织、各方力量、各项工作、各种资源，通过发放宣传手册、开展政策宣讲、引导实地考察、测量测绘、党员先锋模范带动、全体动员和个别约谈等方式联合开展拆除范围内3094个地块的更新意愿征集等相关工作。由于信息透明，政策清晰，项目内涉及的13家股份公司召开股东大会时，通过率达100%，圆满完成了意愿征集工作。

“金蚝小镇规划要增强对沙井古墟价值的识别，探索新的城市更新模式和导向。”中国城市规划设计研究院副总规划师朱荣远认为，未来茅洲河两岸将在大湾区里面发挥非常重要的作用，项目要在明确城市更新模式和导向的基础上，全面梳理古墟内容，提供多种可供选择的规划方案。

据悉，为邀请相关行业领导、城市规划及设计专家、文物保护专家和当地村民等定期研讨把脉，及时诊断问题，提出解决思路，宝安成立工作坊，建立沙井大街片区城市更新专家顾问团队，对标粤港澳大湾区核心理念和深圳先行示范区的建设标准进行规划设计。

千年蚝乡文脉悠长，走过千年历史的古墟，未来将以新的姿态展现在人们面前。

这里将以“蚝文化”为串联历史脉络的发展主轴，弘扬沙井传统建筑、民俗文化等特色，以国际化人文城市新名片展现深圳千年历史文化厚度。

这里将挖掘、恢复并发扬沙井的传统文化，保护及承载地域传统生活形态，建成基础设施完善、功能复合、宜居宜业、环境优美、文化氛围浓重的人文城区。

审读：孙世健 蒋祝璇