读创/深圳商报记者 詹钰叶

我国基础设施REITs试点工作于2020年4月启动。3年来我国不断优化公募REITs的顶层设计，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的监管框架，REITs市场总体平稳，试点项目市场认可度较高。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施REITs试点正式启动。

REITs典型的运作方式有两种：第一种是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；第二种是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上提供的是一种类似债券的投资方式。

我国公募REITs尚属于新事物，存在较大的发展空间。我国公募型REITs以公开发行的方式，通常通过证券市场向不特定的社会公众筹集信托资金。公募REITs具有以下的特点：其投资者是不特定的社会公众，对投资金额要求较低，从而为中小投资者进入房地产市场提供了便捷的途径；投资主体众多，资金来源广泛，投资多样化，容易分散风险；具有较强的可变现性；为了保护众多投资者的权益，公募型REITs的各个运行环节都有严格的条件。

截至目前，我国共有29只基础设施公募REITs获批，其中27只基础设施公募REITs已上市，底层资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元。另外，首批顺利获批的4只扩募项目预计募集金额超50亿元，带动新增投资超380亿元。

证监会债券部主任周小舟日前表示，未来证监会将从四个方面入手，推动REITs市场健康平稳运行，具体的措施包括推动消费基础设施REITs项目尽快落地，研究优化REITs估值体系，制定发布产业园区、高速公路等成熟资产审核要点，加快推进REITs专项立法等。

就在5月12日，证监会表示，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》部署和“进一步推进REITs常态化发行十二条”的有关工作安排，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引。随后，上交所、深交所均发布了“REITs规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）”，细化了对包括原始权益人、管理人在内的各业务参与机构、评估和现金流多方面的要求。

审读：喻方华